人，基建和投资共同新区开发

上文说了产业升级的关键是新区开发，那么当下新区开发是如何进行的？进行到了什么地步？有没有把握做成新区开发？

人，基建和投资共同新区开发促进产业升级发展。

前面说了一方面产业升级需要前面说的落地场景（基建）和消费市场（消费人口）。

所以就是需要新区开发。这里的新区是相对于市中心区的。每个地级市都有老市区，就几个小面积的区级行政单位组成。

而新区则是老市区周边的区级行政单位（甚至是刚刚从县级市改成新区）被市政府选中成新的发展目标，通常会以XX科技城，XX信息城，XX新城等新词冠名。当然，国家级和省级的开发区也是新区的一种，有前途优等生的那种。

新区开发首先需要规划，规划后需要投资（钱）来造基建。这里的基建是指大马路，地铁，行政楼，医院，学校，工厂，商场，高铁甚至机场等等。

这就需要大量的投资钱来基建开发。2019年国家固定资产投资24万亿，民间固定资产投资（工厂商务区商场等）18万亿。这个占中国GDP22%的国家固定资产投资其实就包括新区开发基建的投资，我以为是除了基础市区维护和农村建设外，主要国家固定资产投资都投入到新区开发了。

比如大兴机场是在大兴区的基建，而不是北京中心区的。比如杭州奥体中心（2022年亚运会那个）是原萧山区划出一个新区形成的，而不是在杭州西湖那几个老市区上。

而这种新区固定资产投资很有可能占据当年市政府财政的40%以上，资金投资非常的大。这里我们可以发现，占GDP22%的国家固定资产投资基建的钱远远高于土地出让金，国家本身就在为新区开发，为产业升级压上重注。

这几年各级政府积极建设开发新区，2019年国家固定资产投资就高达24万亿，远高于新商品房销售总额区区13万亿。大家也可以去看各地政府对新区开发的财政投入，肯定有很多会超过40%财政支出。当政府立足推出新盘，对新区开发的投资偏向是明显的。相信政府相信建设。随着开发年复一年地进行，在偏远的郊区也会变成新的中心。而老市区，只会一座座医院学校政府办公楼被移到新区去为政府卖地做基建贡献。

有国如此，你何不响应国家号召，以劳动剩余换城市发展红利。

三条线新区开发图

有了基建，政府还需要吸引人们来工作和消费。医院要有人当医生也要有病人来，学校要有人当教师有人来上学，工厂和商务区要有人上班。那就要在新区规划出住宅区卖地造住宅商品房，把住宅商品房卖给人们，把人们吸引过来居住和工作。这样才能新区才会有人，然后才有消费市场和消费场景。

其实，国家投资基建的钱远远高于土地出让金。2019年国家固定资产投资24万亿，民间固定资产投资（工厂商务区商场等）18万亿，而新商品房只有13万亿，土地出让金才6万亿。与其说国家需要卖地卖新商品房获得这土地出让金，还不如说国家更需要人们去新区居住消费形成消费市场场景和劳动力，最终吸引企业前来投资建工厂建市场部赚钱，并研发高科技进行产业升级。

而吸引企业前来投资建工厂建市场部的钱就是2019年民间固定资产投资18万亿。这比叫做民间固定资产投资的钱就是当年中国建造商务大厦，工厂，研发园区，商业广场，游乐园甚至私人医院等等。

故国家固定资产投资24万亿，民间固定资产投资（工厂商务区商场等）18万亿，新商品房只有13万亿，分别代表着国家政府，公司企业和人们一起投资并参加新区开发。

所以固定资产/基建投资也是很重要的阶段。从低端制造业要向高科技行业的发展，必须把基建场景和消费市场提升上去。固定资产的投资终将会变成高科技创新的基建红利。高科技发展创新不容易，有着门槛高资源多周期长等特点门槛，还需要政府集中力量办大事，大力投资扶持支持，实现产业升级。低端制造业——新区基建聚资源——支持高科技行业实现产业升级。

新区开发和产业升级关系是国家通过新区开发为产业升级提供消费市场和创新场景来促进产业升级落地。

新区开发与基建投入关系是通过人，基建和投资共同进行新区开发。

基建和房产升值的关系是每一个商品房周边的基建都会一点一滴日积月累地带来增值。

新区开发的力量

为了产业升级，为了把农村的低产出消费人口搬到新区成为有消费有劳动的人群，为了给场景创新培养消费市场和基建红利，各地政府开始了新区开发。

正是因为有以上这么多长远的目的，新区开发一开始是亏本的，大亏本，亏的国家才能支撑的那种。就拿地铁来说，一公里地铁造价5亿，从市区到新区30公里，地铁造价就是联系本站招商经理亿。

还有大马路小马路，高铁，机场，医院，学校，会场展馆（如国际会议中心，展览馆，动漫馆，科技馆，博物馆，图书馆，艺术馆等），政府行政楼，公园和景区，工业区和商业区域（这个是民间投资的19万亿），这些基建/固定资产投资在2019年高达24万亿。分散到293个地级市，平均每个地级市开发一个新区（一线新一线多开发几个），每个地级市达到了700亿。

怎么样？把所有人2019年买新商品房总额加起来，才13万亿。国家投资基建亏了24万亿，是人们买房的1.8倍。

这是宁波奉化的一个区域只有小镇大小的中交未来城，就要450亿投资。一公里地铁，就要5亿。